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　　继昨日出台阶段性放宽首套房贷政策后，国庆节前夜央行再发“大招”稳楼市。

　　9月30日晚间，央行网站公布消息，自2022年10月1日起，下调首套个人住房利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　这是继2015年10月的调整后，央行时隔七年对利率下调。本次调整，不仅惠及新发放，预计存量首套个人住房也将对应调整。

　　东方金诚宏观分析师王青表示，此次利率下调是监管层再度针对房地产需求端出台的一项支持政策。覆盖范围继续限定首套房，体现了政策渐进调整、坚持＂房住不炒＂的基本原则。

　　王青认为，近期稳楼市政策宻集出台，一个重要背景是楼市＂金九＂成色不足。高频数据显示，九月30城新房销量较8月变化不大，楼市继续处于筑底阶段。而推动房地产回暖正在成为四季度稳增长、控风险的关键环节。

　　政策红包密集出台

　　2015年，央行连续四次下调利率，共计将首套个人住房利率下调1个百分点，其中5年以下（含5年）利率从3.75%调整为2.75%；5年以上利率从4.25%下调至3.25%。

　　此次调整后，首套个人住房5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，为历史水平。

　　北京的李女士看到这个消息比较高兴，她2017年在北京，120万，利率3.25%，25年，每个月还款5850左右；若明年1月1日可以享受此次政策优惠，每月还款5750元，预计每月能省100元，每年省1200元。

　　（图片来自：北京住房网）

　　近两天，楼市连续迎来三大重磅政策。

　　9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房政策，符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房利率下限。

　　9月30日，财政部、税务总局发文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策充分说明，也落实了更为宽松的政策导向。首先，商业银行持续降息，客观上也需要利率进一步下调，否则和商贷的利差比较小，客观上也会使得的吸引力下降，所以必须降息。

　　第二，的利率进一步下调，使得后续的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低利率等具有积极的作用。

　　第三，此次政策，也可以和其他政策叠加，比如说部分城市允许二套房也可以享受首套房的优惠政策，那么客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义

　　第四，此次政策和央行昨日政策、财政部今日政策一起，形成了9月底三个稳楼市大招，对于四季度房地产市场行情的提振会比较显著。

　　存量首套有望调整

　　如遇国家调整利率，住房个人住房利率如何调整？

　　记者在北京住房网查询到，“如遇国家调整利率，对于已发放的期限在1年以上的住房个人住房，其利率在当年内不作调整，自下年度的1月1日起调整。”

　　北京住房网举例称，人申请的住房个人住房在2015年7月15日放款，央行在2015年8月26日将年利率由3.5%下调至3.25%，则人自发放之日至2015年年末的年利率按3.5%执行，自2016年1月1日起年利率按3.25%执行。

　　而现在，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

　　那么，按照这个解释口径，自2023年1月1日期，存量首套个人住房利率也有望同步下调。

　　对于已提出申请但还未发放的住房个人住房，自发放之日起执行调整后的利率。北京住房网举例称，人在2015年8月15日申请住房个人住房，央行在2015年8月26日将年利率由3.5%下调至3.25%，人发放日为2015年8月30日，则年利率自发放之日起按3.25%执行。

　　如果是在2022年10月1日前申请住房个人住房，但尚未发放的，年利率或将按照新政策执行。

　　王青判断，后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度MLF利率保持不变，5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。

　　王青认为，本次首套房利率下调幅度较大，这一方面会减轻存量家庭月供负担，有利于提振消费，另一方面，这也将激发更多住房需求，月度数据中的委托规模将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。

　　支持首套购房几何

　　根据住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房2021年年度报告》（以下简称《报告》），截至 2021年末，住房缴存余额81882.14亿元，个人住房余额68931.12亿元。

　　就2021年而言，《报告》显示，2021年，全国住房各项业务运行平稳，住房缴存额29156.87亿元，6611.21万人提取住房20316.13亿元，发放个人住房310.33万笔、13964.22亿元。截至2021年年底，个人住房率84.18%。

　　《报告》显示，住房制度覆盖面进一步扩大，缴存职工结构更加优化。全年新开户单位79.46万个，新开户职工2220.51万人。新开户职工中，城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位缴存职工占比达76.85%。全年住房实缴单位416.09万个，实缴职工16436.09万人，分别比上年增长13.88%和7.23%。

　　《报告》提及，个人住房重点支持首套普通住房，2021年发放的个人住房笔数中，首套住房占85.76%，达到266.13万套。二套及以上数量44.2万套，占比14.24%。